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关于进一步构建梧州市

住宅小区管理体制机制的建议

作者: 梧州市政协经济委员会    日期: 2020-10-30    来源: 梧州政协网

党的十九届四中全会提出了必须加强和创新社会治理,完善党委领导、政府负责,民主协商、社会协同、公众参与、法律保障、科技支撑的社会治理体系。随着我国全面建设小康社会决胜之年的到来和城市化建设进程的不断加快,住宅小区作为城市细胞,和人民群众居住生活质量息息相关,小区物业服务如何提升服务质量,老旧住宅小区如何补短板并解决管理缺失问题,已经成为城市管理的关键问题和突出问题。小区管理是基层社会治理的基础和薄弱环节,在构建基层社会治理新格局中不可缺失。在新冠肺炎疫情防控中,做好小区管理的防疫工作显得尤为重要,直接关系到人民群众的公共卫生安全。在梧州市推进“四城联创”活动中,市政协采取市、城区两级政协共同协商方式,市政协经济委员会围绕住宅小区管理问题组织自治区、市、城区三级政协委员,并邀请相关的民主党派、无党派人士参加,开展专题协商调研活动,广泛协商,积极建言献策。通过深入的调研考察,找准我市当前住宅小区管理存在问题,有针对性地提出解决问题的对策、建议,为实现打通联系服务群众“最后一公里”,积极推进“四城联创”活动提供决策参考。

一、梧州市住宅小区管理基本情况

梧州市现有建筑住宅小区519个,总建筑面积1638万平方米,总户数16.67万户。现有业委会124个,健全率24%。224个小区实施了物业管理或单位管理,53个小区由业主自管,242个小区无管理。其中不少历史形成的老旧小区,在全市住宅小区占比高达46.6%,老旧住宅小区没有封闭管理,配套设施不健全,住户不交物业费,没有管理单位,房屋破旧,车辆乱停,环境脏乱差。老旧小区管理缺失问题已经成为我市城市管理中较为突出的短板问题。

(一)住宅小区管理分类。

当前,我市小区管理主要有三种类型:一是由物业服务公司实施的专业物业管理小区;二是由业主委员会自行实施管理的业主自管小区;三是无物业管理的老旧小区。

1.物业服务小区。目前我市新建住宅小区根据《物业管理条例》的要求,全部聘请物业公司落实了专业的物业管理。

专业管理状态有两个阶段,首先是在业主大会成立之前,新建小区由建设单位聘请物业公司实施物业管理,即前期物业管理,2020年起实施物业服务收费标准,由物价部门制定,执行政府指导价。其次是业主大会成立后,由业委会选聘物业公司实行正常化的物业管理,收费标准由业主和物业公司协商定价,执行的是市场价。环境卫生评价基本合格。

2.业主自管小区。有部分小区,因为开发商未能及时交付或办证等矛盾激发业主和物业公司的管理矛盾,或物业公司提价不成功,撤出小区管理。物业公司撤出后,业委会没有聘请专业的物业公司,而是自行定价,自行收费,自行管理,属于业主自管。这种业主自管小区主要出现在一些规划建设规模较小的小区,约有53个,其中4个环境卫生评价较差。

3.无管理的老旧小区。在2000年之前建设的老旧小区或原村镇土地建设的私宅居住区,没有形成封闭小区,居民只交卫生费,不交物业服务费,以社区管理为主,受客观条件影响,环境卫生管理效果有待提升,约有242个,其中102个环境卫生评价比较差。

 

梧州市住宅小区建设和管理情况统计表


城区

小区
总数
(个)

建筑
面积
(万㎡)

户数
(万户)

业委会

健全率(%)

物管小区

无管理小区

业主自管

卫生
较差

万秀区

132

55

3.23

40

30%

48

61

23

22

长洲区

235

1053

10.24

77

33%

120

88

27

38

龙圩区

152

530

3.2

7

5%

56

93

3

46

合计

519

1638

16.67

124

24%

224

242

53

106

 

梧州市小区管理情况群众问卷调查分析统计表

城区

基本情况

群众对小区服务评价满意率

群众最迫切需求解决的问题

发出问卷(份)

收回问卷(份)

涵盖小区(个)

主要类型

希望管理模式

收费

水电服务

电梯绿化管理

停车管理

加强物业监管

环境卫生

绿化美化

停车位不足

违章建筑打击

加装电梯

万秀区

1329

925

99

商品房

物业服务或业委会自管

91%

91%

69%

66%

62%

54%

40%

38%

37%

31%

长洲区

962

962

118

商品房

物业服务或业委会自管

85%

80%

60%

46%

67%

88%

27%

93%

21%

3%

龙圩区

812

803

76

商品房

物业服务或业委会自管

86%

82%

58%

48%

70%

86%

50%

88%

30%

10%

合计

3103

2690

293

商品房

物业服务或业委会自管

87%

84%

62%

53%

66%

76%

39%

73%

29%

15%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(二)住宅小区管理质量总体水平不高。

为了进一步掌握群众对小区管理质量的评价和需求,2019年市住建部门联合社区开展了住宅小区管理情况问卷调研工作,对293个小区发放问卷3103份,经调查发现,群众对小区收费服务、水电燃气服务满意率较高,达87%,对小区停车管理满意率较低,为53%,群众反映最迫切需要解决的主要问题是加强物业企业监管、环境卫生管理、绿化美化、停车位不足、违法违章建筑打击、电梯加装等问题。

二、梧州市住宅小区管理的初步成效

(一)强化组织领导,促进齐抓共管。

人民利益无小事,小区管理是大事。梧州市把住宅小区管理工作当作大事来抓,市委书记率先垂范,以“书记在现场”工作法,多次深入基层,到山海观、盘龙城、蝶彩小区、世纪新城等住宅小区调研指导,听取居民和物业服务企业的意见和建议,研究解决住宅小区管理工作的重点难点问题,规范小区秩序,不断提升管理水平。

2019年6月中旬,市委全桂寿书记主持召开梧州市住宅小区管理提升工作现场会和座谈会,要求落实好城区承接物业管理职能工作,尽快完善物业管理体制,研究解决老旧小区管理的突出问题,切实加强梧州市居民小区管理,推动全市住宅小区管理水平提升。

各部门高度重视,迅速行动,认真贯彻住宅小区管理提升工作要求,市委编办、市住建局及各城区政府做好城区政府承接物业管理职能改革工作,同时深入小区开展老旧小区管理工作调研,科学制定管理制度。各相关部门把住宅小区管理提升工作当作一件大事来抓,和群众坐在一条板凳上,敢于担当、迎难而上,一一落实工作,积极解决问题。

(二)重心下移,建立四级管理机制,落实城区物业管理职能。

为了落实《广西壮族自治区物业管理条例》等有关规定,进一步理清市、城区两级物业管理行政主管部门工作职责,2019年7月11日,市政府在《关于明确城区人民政府承担对物业管理活动监督管理行政职能的批复》文件中,明确了各城区政府承接辖区物业管理的相关职能。2019年7月30日,各城区政府公布物业管理职能部门和权责清单,承接了物业管理职能权力20项。自2019年8月1日起,梧州市按照“重心下移、属地管理、权责统一”原则,由城区政府承担住宅小区物业管理活动监管职责。市住建局、城区建设局、城区城管局、街道办、社区居委会从小区建设、企业管理、执法监督、业主管理等方面全面参与市住宅小区管理工作,形成了市、城区、街道、社区居委会四级管理机制。充分发挥社区工作覆盖面宽、贴近基层、贴近群众的优势,实现矛盾纠纷属地化解,缩短了处理群众问题的时间,做到小问题不出社区,复杂问题城区部门齐抓共管,重大问题市、区、街道上下协调解决,整体上维护了市住宅小区的和谐稳定。

市住建局根据《广西壮族自治区物业服务行业信用信息管理办法》,实施梧州市物业服务小区“四城联创”红黑榜制度。由各城区政府组织街道办、城区建设局、城区卫生局、城区城管局对物业服务小区的环境卫生、公共设施维护、绿化管护、公益广告张贴等20个方面的内容开展指导、检查和考评,同时检查物业服务企业是否解决好群众关注的小区管理突出问题,结合群众满意度,进行综合打分。低于60分的项目列入黑榜通报批评,达到90分以上的项目列入红榜给予表扬,促使物业服务企业加强物业管理和环境卫生工作。丰业花园、西堤新苑等老旧小区作为梧州市“提质办”推动“四城联创”工作的示范小区,在梧州市创建文明城市、卫生城市工作中发挥了积极作用。

(三)先行先试,在全区率先建立物业管理委员会制度,探索老旧小区管理办法。

根据中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《广西壮族自治区物业管理条例》修订意见中关于物业管理和社区治理的相关精神,抓实“改进社区物业服务管理,探索在社区居委会下设环境与物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务企业更好的履行职责”工作。梧州市针对老旧小区业委会成立难、管理难的焦点问题,先行先试,在全区率先创建小区物业管理委员会制度,2019年10月24日印发实施《梧州市住宅小区物业管理委员会工作指引(试行)》,12月,以盘龙城小区、梧松宿舍小区为试点建立物业管理委员会,党员比例超过50%。

按照《梧州市住宅小区物业管理委员会工作指引(试行)》,物业管理委员会由居委会代表、业主代表组成,主任由居委会代表担任,副主任由业主代表担任,特别鼓励党员业主代表参加。主要职责是协助街道办会同城区住建局、城区民政局指导小区公共管理事务、监督业委会和物业服务单位依法履行职责,调解小区管理矛盾纠纷,宣传物业管理相关法律法规和政策等。物业管理委员会以社区居委会为核心,以党员业主为骨干,充分发挥党员的先锋模范带头作用,彰显党和政府在社区治理中的主导作用,体现政府担当,增强群众参与率,将有利于老旧小区基础设施改造和后续管理,有助于更公平、有效地协调解决小区管理中的问题及矛盾纠纷,更好地维护小区居民利益,形成梧州市住宅小区共建共治共享的良好局面。

三、梧州市住宅小区管理存在主要问题

由于历史和客观原因,梧州市住宅小区管理存在的一些矛盾问题仍较突出,主要有以下几方面:

(一)党和国家的方针政策、法制、社会主义核心价值观,公共卫生等教育、宣传未能很好进小区,阵地不占领,宣传教育效果差。如绝大部分小区没有宣传栏,未能把党和国家的路线方针政策、国家法律、社会主义核心价值观、公共卫生防疫知识等对居民进行宣传教育。疫情期间很多小区没有设卡测体温,外来人员随意进入小区,疫情防控存在较大漏洞。

(二)违法建筑、车辆乱停乱放、垃圾随便丢弃、随地吐痰、宠物饲养等管理缺失、卡拉ok、深夜酗酒吵闹等扰民现象屡见不鲜。

(三)小区是文明城市、卫生城市等“四城联创”工作的薄弱环节。由于城市管理体制尚未完全理顺,执法未能完全进社区(小区)。有些单位未认识到小区管理不仅仅是物业管理问题,更是完善社会治理体系,打造共建共治共享的社会治理和平安建设的重要性载体。主要体现在没有全面贯彻落实《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《广西壮族自治区物业管理条例》的要求,社区网格化治理尚又未能覆盖小区(物业)管理,园林、公安、环境卫生等行业主管部门,把住宅小区管理视同物业管理,对有物业管理的小区则过于依赖物业来抓小区管理工作,对无物业管理的老旧小区则把小区管理责任推到社区,各行业主管部门的职能未能在小区管理中得到落实,行业执法没有进入小区,而小区物业、居委会、业委会不是执法主体,均没有执法权,因此导致各小区环境卫生、安全秩序、群众调解、违法建设、污染扰民等问题未能依法解决,群众满意度差,投诉不断。

(四)小区业主自治组织业委会存在监管缺失。物业管理条例规定,小区管理事务由业主大会自治决定,但是业主自治组织的成立和运作需要业主具有较高的自治组织能力和依法理性维权的自律意识。业主自管小区普遍存在业主自治管理能力不强,财务管理不规范,缺乏监督,不开业主大会、账目混乱等现象,被业主投诉情况日益增多,亟待政府加强基层组织建设,加强指导和监督。

(五)老旧小区环境整治和后续管理实施存在现实困难。梧州是一个历史深厚的城市,在物业管理条例出台前,已经形成了不少老旧住宅区,这些老旧住宅区没有封闭管理,配套设施不健全,没有管理单位,房屋破旧,污水横流,缺乏专业物业管理和群众的自治参与,街道社区由于人少事多,管辖区域广,对小区疏于管理,使小区生活环境和质量与群众要求、与文明城市建设要求相比有较大差距。

近年来,我市借助国家改造专项资金的投入,对部分老旧小区实施了综合整治,个别小区也尝试引进了管理单位,如红岭小区引进了物业公司,收取物业费用;蝶彩新城小区引进了管理公司,不收取物业费用,靠停车位弥补开支,但由于小区的业主委员会组织未健全,部分群众反对停车收费,导致物业管理公司难以维持下去而选择退出。在老旧小区整治中,主要存在问题是群众不愿依法履行管理责任和缴纳维护费用义务,后续管理的实施缺乏经费保障和有效落实的制约措施,在实际操作上难以推开。

四、进一步做好住宅小区管理工作,构建住宅小区管理体制机制的建议

我市住宅小区管理工作总体目标是:健全城市管理社区治理体系,统筹社区治理与物业管理、业主自治相互衔接配合,构建与现代城市管理相适应的城市住宅小区社区管理新体制,实现各类住宅小区物业管理、社区管理全覆盖。为实现上述目标,建议采取以下措施。

(一)建立城区街道办党工委+社区基层党组织+业主委员会+物业服务企业的基层党建工作机制,把基层党建工作覆盖到每个小区,把基层治理工作落实在小区日常管理工作中。

通过基层党建工作,在每个小区设立相应的党建工作阵地,把党和国家的方针政策、国内外政治形势、法律、社会主义核心价值观、公共卫生、平安建设、安全生产等相关知识和要求宣传好,并通过这种载体把党和政府的治理能力和治理方式贯彻落实到最基层,落实到每个小区居民。同时,在此基础上建立城区街道办+社区居委会+共建单位(基层党建双报到单位)+业主委员会的物业管理监督评议机制,试行建立物业管理企业的“红黑榜”、“星级评定”以及退出机制,推动物业管理企业落实服务承诺和社会责任。

(二)结合街长制解决我市各城区物业管理体制问题,加大行政执法进社区进小区力度,做实“作风兴市”工作措施,解决好群众多年反映的未解决问题。

1.综合执法进小区,横到边、竖到底。适当增加社区管理人员和提高待遇。由社区干部分片负责小区综合治理,网格化管理,对小区绿化、公共设施、环境卫生、车辆停放、违章建筑及住宅小区不按规定设置饮食店、仓库等问题实行定期不定期巡看,发现问题及时处理。同时建议城区政府成立、充实小区综合治理大队巡回执法,对街道社区不能处理的问题及时处理,社区街道分片包干的干部要及时报告小区管理中存在的问题,对不能处理的问题由综合治理大队及时到位解决。

2.住宅小区管理纠纷主要问题是物业服务质量差、供水供电、车辆停放、电梯维护、产权办证、油烟噪声、业委会管理、公共场地占用等问题。这些问题既有物业服务行业管理,也涉及了市容环境管理、电梯特种设备管理、停车管理、房地产开发建设、群众组织管理等行业部门管理问题,需要各行业部门的高度重视,加强部门联动,齐抓共管,将住宅小区综合管理纳入社区建设管理体系。相关职能部门按照“谁主管、谁负责”的原则各司其职,依法履责。各部门落实行政执法进小区;民政部门加强业委会指导;规划建设部门落实小区交接验收;教育部门负责取缔违规办班;公安部门加强处理影响小区秩序行为;司法部门负责健全调解机制;城管部门负责查处违建、毁绿等行为;市场监管部门负责违规开办企业治理和加强对电梯特种设备安全监管。

(三)长期坚持按“四城联创”标准来管理住宅小区,并探讨小区管理地方立法。

1.文明城市、卫生城市、食品安全城市、宜居城市对住宅小区管理的各项标准要求必须长期执行,检查监管长期落实到位。

2.探讨小区管理地方立法。对小区管理规范以立法形式固定,确保小区管理有法可依。同时,努力提高基层治理能力和平安建设能力和水平。

(四)提高我市住宅小区自治组织健全率,加强对业主自治组织的监督管理。

各城区要加强指导我市住宅小区业主自治组织的成立和规范工作。群众参与率高的小区,尽快成立业委会;群众主动性不强的小区,可成立物管会,由社区居委会任主任,街道民警、社区网格员、小区业主代表、城区城管等组成。引导业主参与小区公共事务管理,提高小区群众责任感,逐步解决小区业委会操作物管会不规范,管理水平不高等严重问题。

(五)社区管理引进准物业管理解决老旧小区管理难题。

对未能实施物业服务的老旧小区的管理,根据中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,发挥物业管理委员会作用,督促业主委员会和物业服务企业履行职责,探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理。

借鉴外地做法,老旧小区管理由城区街道办建立社区准物业服务中心,在各个社区内推行社区准物业管理工作。整合社区资源,社区对小区内公共路面停车、物业服务用房等经营性收入统一支配使用,作为小区物业管理资金,弥补经费不足。

(六)建立健全小区管理矛盾纠纷司法调解机制,解决小区重大纠纷,维护社会稳定。

住宅小区存在着环境卫生、电梯管理、违法建筑、破坏绿化、物业服务质量、业委会监管等问题,一些问题是重复问政,或是在各部门之间反复流转,找不到责任部门,小区矛盾得不到及时化解,群众满意度不高。社区在承接大量居民投诉的调解过程中,由于缺乏调解规范性文件,调解的效力也受到群众质疑,不断越级上访。对此,可借鉴浙江省杭州市的成功经验:2010年杭州市司法局印发《关于以人民调解方式化解住宅小区物业纠纷指导意见的通知》,充分发挥人民调解在预防、化解物业纠纷中的作用,做到“小事不出小区、社区,大事不出乡镇(街道)”,其调解范围的物业纠纷主要包括:业主之间的纠纷;业主与业主委员会之间的纠纷;业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷;物业服务企业之间的纠纷;业主、业主委员会与开发建设单位或其他单位之间的纠纷。

建议由市司法局牵头,组织律师志愿者参与,根据《中华人民共和国人民调解法》指导各城区司法所建立小区纠纷调解制度,市财政部门根据财政部、司法部《关于进一步加强人民调解工作经费保障意见的通知》,对小区调解工作经费给予保障。

(七)建立小区应对各种突发公共事件的应急管理机制。

探讨由市应急管理部门联合各城区政府﹢街道办﹢社区﹢小区建立处理突发公共事件的应急响应处理机制,并在小区成立由小区物业管理企业或业主委员会以及小区居民志愿者参与的应急小分队,明确工作职责范围,确保处理突发公共事件快速、有序和有效性。


    
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